城市更新业务现状及未来趋势

1、我国的城市更新概念起始20世纪70年代，经历了大规模的棚户区改造，随着棚改业务的大幅缩减，自2019年以来，城市更新进入了新的发展阶段，中央工作会议中首次重点提出“城市更新”这一概念，次年住建部发表《实施城市更新行动》。2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中提出：“加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。”“防止大拆大建，鼓励推动由‘开发方式’向‘经营模式’转变，以长期运营收入平衡改造投入”，城市更新的要求和目标也更加多样化。2022年，北京市人大常委会拟审议城市更新条例。

基于对于未来城市建设新的发展需求，随着需求导入的逐渐增加，在国家政策的推动促进下，城市更新或将成为未来行业新业务发展的重要赛道之一。

建筑企业开展城市更新业务的关键举措

我国的城市更新由一线沿海地区探索先行，以粤港澳大湾区、长三角地区为主，以深圳、广州、上海城市政策出台为带动，深圳、广州的政策体系已趋于完善，北京、天津、武汉、无锡、成都等地陆续开启城市更新各项准备工作。

关于城市更新的重点业务领域，从《2022年政府工作报告》中对于城市更新领域的工作部署来看，主要为以下五个方向：一是旧改，近三年（2019年-2021年），全国新开工老旧小区近11.5万个，“十四五”期间预计还有约10万个老旧小区改造升级计划；二是市政建设更新改造，包括城镇燃气设施等更新改造，城市海绵系统改造等基础建设工程；三是历史文化区改造；四是绿色化、生态化改造，借助城市更新实现双碳减排的目标；五是数字城市、智能城市改造，打造智慧社区，升级数字化、智能化城市功能。

以留改拆，综合整治与拆除重建，全面改造和微改造为主。更新对象主要为老旧住宅区、商业、厂房、历史街区和历史建筑，主打城市功能性和城市风貌的提升。关注动态政策变化，合理布局区域拓展，结合自身业务经验优势和城市更新业务的重点领域，合理规划，选择发展路径。

2. 助力城市更新业务的发展

现阶段城市更新的业务主要为房建和基建两大类，随着棚改退潮及“去地产化”的政策出台，不再倡导大拆大建，存量片区功能提升与改造成为新的业务发展趋势。城市更新不再是过去单一的推倒重建的模式，更多的是城市系统的综合提升与运营，在巨大市场需求下，城市更新不再是房地产开发企业的专属业务，众多微改造和基建业务，也将为建筑企业迎来新的发展机遇。

（1）夯实财务基础，提升投融资能力

城市更新业务普遍以EPC、F+EPC、PPP的模式进行，城市更新相比于城市建设业务，更加鼓励社会资本进入，地方政府鼓励金融支持城市更新，诸其中城市更新基金或成为主流，为解决城市更新项目开发周期长、解决资金来源和重资产模式运行的问题。未来在政策层面的支持下，城市更新项目获得资金来源、加快实现资金平衡起到助力，但对于合作和承建的企业的财务基础、资金投入、融资能力依然有较高的要求。对于建筑企业未来发展此类业务，需夯实财务基础，提升投融资能力，加强承接城市更新业务的广泛度，提升风险承压能力。

（2）全链条专业及管理能力提升，优化项目管理水平

除了对于资金有一定的需求之外，也同时具有项目复杂度高且差异性大、对方案设计水平要求高、项目周期普遍较长且延期风险大的挑战。对于建筑施工企业，加强工程总承包能力，全链条能力提升，强化优势专业，补足弱势链条，优化城市更新项目管理水平，是应对城市更新业务开拓的重要手段。